High Park in Arnhem verwelkomt binnenkort eerste bewoners
Het is alweer een paar jaar geleden dat de eerste plannen voor de transformatie van het Kruisgebouw in Arnhem op tafel kwamen. 2018 was vervolgens het jaar waarin zich een van de grootste prijsstijgingen in bouwkosten van de afgelopen jaren hebben voorgedaan. Daarnaast nam de uitvoeringscapaciteit in de branche af. Dat leverde steeds opnieuw nieuwe uitdagingen op. Bij iedere fase moesten nieuwe keuzes gemaakt worden. Met de nodige lenigheid en flexibiliteit is het de ontwikkelende en bouwende partijen gelukt een fantastisch woongebouw te creëren, met daarbij een mooi landschappelijk park.
In 2016 won Borghese Real Estate de tender voor de herontwikkeling van het voormalige ING-kantoor. Borghese Real Estate betrok Van de Klok bij het project voor de uitvoering. “Van de Klok kende het grote gebouw goed en is bekend in de regio, terwijl wij veelal in de randstad actief zijn”, legt Maikel Withaar, projectontwikkelaar bij Borghese Real Estate, uit. “Al vrij snel hebben we het project in bouwteamverband uitgewerkt.” Van daaruit is er nog veel gewijzigd.
Van gas naar WKO
Waar Borghese Real Estate in 2016 nog uitging van gasaansluitingen voor alle appartementen en dus gasketels in ieder appartement, staat er nu in een grote technische ruimteeen enorme WKO-installatie die gebruikmaakt van twee bestaande koudebronnen en twee bestaande warmtebronnen die alle ruimtes in het Kruisgebouw en de naastgelegen Oost- en Westgebouwen voorzien van warmte en koelte. “Het was een behoorlijke operatie om die planwijziging passend te maken en daar allerlei voorzieningen samen te laten komen”, vertelt Pedro de Visser, hoofd Productie bij Van de Klok. “Die hele omzetting is tijdens het bouwproces ingezet, toen de sloper al bezig was en de gevelelementen geplaatst werden. Dat is wel heel bijzonder.” In de appartementen kwam vloerverwarming en ook andere bouwkundige voorzieningen vroegen om wijzigingen. Pedro ziet daarin wel de charme van een transformatie:
In een bestaand gebouw is het altijd passen en meten, zelfs als alles vooraf in BIM is uitgewerkt.
"Tegelijkertijd kun je dingen realiseren die met nieuwbouw niet te bekostigen zijn, zoals de hoge plafondhoogte.” Maikel is blij dat het mogelijk was de plannen te wijzigen: “Als ontwikkelaar willen wij een gebouw zo duurzaam mogelijk maken. De WKO-installatie was hier in eerste instantie geen haalbare kaart, tot een belegger bereid was mee te denken in de transitie naar een compleet gasloos gebouw.”
Unieke gevelelementen
Ook de plannen voor de gevel zijn gaandeweg het project gewijzigd. Powerhouse Company, het architectenbureau, had al voorzien in ongewoon veel glasopeningen in de gevels. Het uiteindelijke ontwerp is er een met nog veel meer glas, van vloer tot het buitengewoon hoge plafond van 3,70 m. Arno Verploegen, projectmanager sr. Bouw & Ontwikkeling bij Van de Klok: “Sloper Beelen heeft het gebouw eerst helemaal gestript, tot er alleen een casco skelet overbleef. Daarna hebben wij de complete gevel als het ware op de projectlocatie gemaakt, op de grond. We hadden een assemblagestraat waar steeds drie losse prefab componenten geleverd werden: de houtskeletbouw-wand, de aluminium gevelbeplating en het glas met aluminium kozijn. Vervolgens zijn de gevelvullende elementen als een postzegel tegen het gebouw geplakt. 1050 in totaal en dat steigerloos.” Het is een bijzondere oplossing die ook weer de flexibiliteit van alle samenwerkende partijen toont.
Slimme keuzes
Borghese Real Estate en Van de Klok hebben steeds de balans gezocht tussen het gewenste eindproduct, de inspanningen en de investering. “Bij een transformatie als deze kun je nooit op papier vangen wat je precies wilt doen”, weet Pedro. “Veel dingen bekijk je echt ‘on the job’, op het moment dat je ervoor staat.” Zowel Pedro en Arno als Maikel zijn trots op de manier waarop ze daarmee om zijn gegaan. Maikel: “Net zoals Van de Klok is Borghese Real Estate een echt familiebedrijf, daarin herkennen we elkaar. We begrijpen elkaar en zijn in staat tegenslagen te nemen zoals ze zijn en vooral te kijken naar wat we er dan aan kunnen doen.”
Herkenningspunt in Arnhem
Het resultaat mag er wezen. Als je een appartement inloopt, krijg je het gevoel dat het een nieuwbouwappartement is. Van buitenaf gezien zijn echter de contouren van het oude ING-gebouw nog zichtbaar en herkenbaar. Maikel: “Wij noemen het project ‘High Park’, maar in de volksmond horen we nog steeds ‘De Giro’ voorbijkomen.” De twee grote schoorstenen boven op het gebouw zijn blijven staan. De aangebouwde gebouwen op maaiveld zijn wel gesloopt, waardoor weer zichtbaar is dat het gebouw op hoge poten staat. Daardoor komt het gebouw minder kolossaal over en is er ruimte voor een voor iedereen toegankelijk groen park, met hoogteverschillen tot wel 6,5 m. De kolommen die het gebouw dragen, zijn hier en daar beschadigd door de sloopwerkzaamheden, de herstelplekken zijn nog zichtbaar. “Omdat we vinden dat je mag zien dat het om een transformatie gaat”, aldus Maikel. “We hebben echt naar mogelijkheden gezocht om iets te doen met het bestaande gebouw”, voegt Pedro toe. Zelf is hij zeer gecharmeerd van het uitzicht dat vanuit ieder appartement schitterend is en van het groene gebied dat erbij is gekomen. Arno noemt de lobby als het meest bijzondere van het gebouw: daar zijn alle roltrappen tot aan de bovenste verdieping verwijderd, waardoor je naar een immense hoogte omhoog kunt kijken en andersom. Maikel sluit hierbij aan, maar noemt ook nog het nieuwe plein, waarin verschillende kleuren bestrating is gebruikt: “Van bovenaf gezien geeft het de indruk van een ponskaart, ook weer een mooie verwijzing naar de historie van het gebouw.”
Op 31 mei aanstaande worden de appartementen opgeleverd. Om 10 uur exact. “Dat hebben we driekwart jaar zo afgesproken en dat gaan we ook waarmaken”, besluit Arno vol overtuiging.