Wijkvernieuwingsproces Patrimonium Vernieuwt

Hoewel renovatie het uitgangspunt was, bleek vervangende nieuwbouw noodzakelijk. Manager Vastgoedontwikkeling Olga Görts-van de Pas en projectontwikkelaar Matthijs Bogers van de Woningstichting vertellen hoe de verschillende partijen via een open planproces tot een eenduidig plan zijn gekomen.

Het herstructureringsplan is gestart met een samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente Wageningen, bewonerscommissie Patrimonium Vernieuwt en de Woningstichting. Ook binnen de woningcorporatie is sprake van integrale samenwerking. Matthijs Bogers: “Ik zit in de projectgroep namens de afdeling Vastgoedontwikkeling en vorm samen met een woonconsulent en communicatieadviseur het kernteam. Ook de meeste andere afdelingen zijn al vanaf het begin bij dit project betrokken.” Een projectgroep heeft de aanpak van de wijkvernieuwing voorbereid. Naast het kernteam van de Woningstichting bestaat deze projectgroep uit enkele leden van de bewonerscommissie die worden ondersteund door een adviseur van de Woonbond en een welzijnswerker van Solidez.

Projectmatig werken
Olga Görts-van de Pas vertelt waarom de Woningstichting voor deze multidisciplinaire, projectmatige aanpak heeft gekozen. “De mening van onze klanten vinden we van groot belang en die willen we zo goed mogelijk tot zijn recht laten komen. Een transparante, projectmatige werkwijze is hiervoor essentieel. We willen de bewoners bij alle stappen van het proces betrekken en hebben in alle openheid met elkaar overlegd.” De uitgangspunten voor de wijkvernieuwing zijn in 2012 vastgelegd op een bewonersavond. Vervolgens is het woon- en bouwtechnisch onderzoek gestart. In 2013 bleek uit de resultaten dat het alleen met volledige nieuwbouw mogelijk was om energiezuinige, ruime, levensloopbestendige woningen te realiseren. “Bij doorexploitatie hadden we vrijwel evenveel moeten investeren en dan nóg hadden de woningen niet aan de eisen van deze tijd voldaan.”

Sociaal plan
Patrimonium is een volkswijk waarin soms wel drie generaties van dezelfde familie bij elkaar in de buurt wonen. Tussen de bewoners onderling heerst een redelijk gevoel van saamhorigheid. Het besluit om de woningen te slopen kwam voor velen dan ook hard aan. “Dat zoiets een enorme impact op een wijk heeft, begrijpen wij volkomen”, aldus Matthijs Bogers. Hij vertelt dat er veel aandacht aan de sociale aspecten van de wijkvernieuwing is besteed. “In de projectgroep hebben we de onderzoeksresultaten gedeeld en vervolgens hebben we samen een sociaal plan opgesteld.” Hierin is onder andere vastgelegd wat de volgorde van toewijzing is en dat bewoners met een vast huurcontract recht hebben op een wisselwoning met terugkeergarantie. Hoewel enkele bewoners lange tijd hoopten dat renovatie zou voldoen, is de overgrote meerderheid uiteindelijk met dit plan akkoord gegaan.

Beeldkwaliteit
Het sociaal plan vormt onderdeel van het wijkplan dat de projectgroep heeft samengesteld. De andere onderdelen van het wijkplan zijn het stedenbouwkundig-, inrichtings-en beeldkwaliteitsplan. Omdat veel bewoners bang waren dat de kenmerkende sfeer uit de wijk zou verdwijnen, heeft de projectgroep een workshop georganiseerd waarin de bewoners konden meepraten over de beeldkwaliteit. Matthijs Bogers: “We hebben beeldmateriaal getoond met de vraag welke stijl hen aansprak. Vervolgens hebben we besproken welke elementen zij graag in de architectuur willen terugzien. Zo bleken veel bewoners de ‘vliegers’ in de gevels een belangrijk architectonisch element te vinden.”

Gaandeweg verliep het proces steeds soepeler. “Er ontstond steeds meer onderling begrip. Hoe verder het proces vorderde, des te zichtbaarder werd hoe je bestaande wensen in een concreet product vertaalt en welke keuzes je daarvoor moet maken.”

Proactieve benadering
Om vertraging in het vergunningentraject te voorkomen, heeft de Woningstichting het wijkplan vooraf laten goedkeuren door de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit van de gemeente Wageningen. Halverwege is het bestemmingsplan nog gewijzigd. “Hiermee hebben we een belangrijk risico uitgesloten”, vertelt Olga Görts-van de Pas.

Ook voor de Woningstichting was de procesaanpak nieuw. “Een moeilijkheid daarbij is dat je op voorhand de prestaties goed moet definiëren, want tijd om bij te sturen is er nauwelijks. Voor een organisatie als een woningcorporatie betekent dit dat je ook intern veel overleg moet voeren over het gewenste eindresultaat. Deze integrale aanpak heeft ertoe geleid dat het een project van ons allemaal is geworden. Ook binnen de Woningstichting wordt het breed gedragen.”

Selectieproces
In de aanbesteding is conceptueel bouwen volledig tot zijn recht gekomen. “Het wijkplan bevatte de randvoorwaarden voor de basiskwaliteit en daarbij wilden we de kennis en kunde van het bouwbedrijf als uitgangspunt nemen. In plaats van op de laagste prijs, wilden we op de beste prijs-kwaliteitverhouding selecteren. Daarom hebben we de prestatie-eisen niet tot in detail uitgeschreven.” Een selectiecommissie heeft de beste aanbieder uitgekozen. Ook hierin zaten bewoners uit Patrimonium. Een ingebouwde objectiviteit was essentieel en de prestatie-eisen zijn vooraf gezamenlijk gedefinieerd. De vastgelegde selectiecriteria zijn samen met de scorelijst meegestuurd met de uitvraag aan vier aanbieders. Van de Klok divisie Wonen scoorde uiteindelijk het hoogst en gaat de 149 woningen in Patrimonium realiseren. Het betreft verschillende types twee-onder-een-kap- en rijwoningen volgens het BaseHome-concept.

Toekomst
Begin dit jaar is de sloop van fase 1 gestart en het streven is dat het vernieuwde Patrimonium begin 2018 gereed is. Diverse historische kenmerken, waaronder het karakteristieke metselwerk met vliegers, zorgen voor herkenbaarheid. Het stratenpatroon en de plaats van de huizenblokken blijven ongeveer gelijk aan het originele tuindorp. Daarnaast sluit ook de nieuwe inrichting van het openbaar gebied aan bij de architectuur en stedenbouw. “Qua fysieke componenten lukt het om de sfeer voor een groot deel terug te brengen. De bewoners hebben enthousiast op de plannen gereageerd. Ook de sociale aspecten van de wijkvernieuwing krijgen de volle aandacht. Hiermee zijn de randvoorwaarden aanwezig voor een prettig leefklimaat.”

Participeren vanuit bewonersoogpunt
Lucie Bartels neemt als lid van bewonerscommissie Patrimonium deel aan projectgroep Patrimonium Vernieuwt.

Hoe ervaar je de participatie?
“Dit vind ik het ideale scenario. Een herstructureringsproject moet realistisch zijn en daar kunnen we binnen de projectgroep goed over praten. Wij kennen de wensen van de bewoners en komen op voor hun rechten. Daarbij hebben we uiteraard geen inspraak op zaken als het budget.”

Welke onzekerheden speelden er bij de bewoners?
“We wisten niet wat er voor in de plaats zou komen. De leefruimte rondom de woningen was bijvoorbeeld vrij ruim en dat wilden we zo houden. Sommige bewoners wonen al lang in de wijk en hebben hun woning volledig aangepast aan hun eigen wensen. Dan is het lastig als je hoort dat je woning gesloopt moet worden. Ook speelde de angst dat de sfeer van de nostalgische huisjes met karakteristieke eigenschappen zou verdwijnen. Die zien we graag terug.”

Wat hebben de bewoners bereikt?
“We hebben eraan bijgedragen dat er alleen grondgebonden woningen terugkomen. Ook de grond rondom wordt zoveel mogelijk gewaarborgd. In samenwerking met Solidez is een sociaal programma gerealiseerd. Bijzondere elementen uit de wijk worden verzameld en geregistreerd, zodat niets verloren gaat. Voor veel bewoners is de terugkeergarantie belangrijk, net als details omtrent de verhuizing naar een gelijkwaardige wisselwoning en het toewijzingsproces. Dit alles is vastgelegd in het sociaal plan. Daarbij heeft de Woonbond ons erg goed geholpen.”

Hoe kijk je terug op het proces?
“Van de Woningstichting vind ik het een gedurfde stap om de bewoners op zo veel punten te laten meebeslissen. Ik denk dat dit uniek is. Misschien is het wel typisch Wagenings om daarin voorop te lopen.”

Foto's: Hans Barten